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百子湾“最年长”住宅楼“重生”,为全市老旧小区改造提供破题经验

2025-07-09

7月8日,由南宫28负责实施的朝阳区南磨房乡百子湾地区“楼龄”最老的住宅楼——百子湾路1号楼改造工程焕新亮相,历经12个月的综合改造提升,102户居民喜提“新居”钥匙。

 

和普通的老房子改造不同,此次老楼改造创下了北京首次——即老旧小区住宅楼改造地上地下同步实施,为全市后续的老旧小区改造提供了“整体周转、全面改造、一次升级”的新方案。

 

▲北京晚报

▲北京青年报

▲新京报

▲首都建设报

 

老楼“返老还童”

居民满心欢喜

 

 

“真亮堂!”拿回自家房门钥匙,家住5单元的王桂英迫不及待返回家中,现场“验收”改造成果。窗明几净的空间、更加合理高效的空间布局……眼见老房子“返老还童”,王桂英满心欢喜,赞不绝口。

 

朝阳区南磨房乡百子湾路1号楼始建于1976年,建成时是建工木材厂的职工宿舍。当年王桂英作为木材厂职工家属,成为宿舍楼落成后的第一批入住居民。

 

 

王桂英称,“那个年代,百子湾放眼望去几乎全是荒地,这栋宿舍楼是名副其实的‘百子湾1号楼’。”历经近半个世纪风雨,这栋古早的砖混结构老楼开始显现诸多问题。“卫生间反水串味儿不说,从洗衣机到餐厨区,该下水的地方堵,该防水的地方漏。”

 

除了王桂英讲述的“通病”,这栋老楼楼体没有保温,室内冬冷夏热也是居民们常年的烦恼,“取暖电表走字飞快,屋里却不见暖和。”更重要的是,还出现了结构性的隐患。

 

加装承重“铠甲”

屋内更加宽敞

 

 

眼见百子湾地区日益繁华起来,新楼如雨后春笋,“1号楼”的各种毛病让住户们越来越焦虑。

 

2024年,住在这栋老楼里的102户居民终于迎来好消息——即将启动老旧小区改造。基于百子湾路1号楼结构安全和地下管网的双重顽疾,朝阳区南磨房乡政府联合南宫28,启动了全面改造。

 

 

该怎么改?以往老旧小区改造,通常是楼体改造和管线改造由不同主体实施,不同专业队伍缺乏横向沟通,场地反复周转“拉锯”,影响施工效率不说,也为居民生活带来不便。为了规避这一情况,百子湾路1号楼决定启动“整体周转、全面改造、一次升级”的老旧小区全新改造模式。

 

“居民家的情况千差万别,从改造前的需求调研、方案座谈、周转签约,到施工中的24小时热线接听,再到交付前的预验房和正式验收,听取居民意见贯穿改造始终。”南磨房乡城乡建设办公室副主任张野介绍,因为老楼的原有结构为砖混结构,这种传统结构形式已无法有效保障结构安全,在广泛听取居民意见后,朝阳区住建委和南磨房乡共同决定采用“外套式抗震加固”施工方案,即在原有砖混结构外部加建全新的外墙,“新的墙体如同坚固的铠甲,承担起老楼的承重,彻底终结了老楼的结构安全隐患,对于居民来说,屋内的空间也更宽敞了。”

 

一层单独排水

消除跑水顽疾

 

 

走进改造后的百子湾路1号楼,红灰相间的楼体,整齐的空调外挂设计,让人眼前一亮,完全看不出“年迈”的影子。

 

“南宫28对楼里每一户的厨房、卫生间的排水、电路等都进行了升级改造。针对一楼一些住户家里过去总是跑水的情况,专门为一层的住户新装了单独的排水管道,与二层及以上住户的排水管道区分开,彻底解决了一层住户的烦恼。对于二层及以上住户来说,也不会有任何影响。”南宫28五建集团1号楼改造项目经理王建峰表示。

 

 

据了解,作为老旧宿舍,多户合居的现象在百子湾路1号楼仍然存在。王建峰介绍,过去,合居户在空间使用和水电缴费上容易有矛盾,此次改造,同步优化了合居户的空间布局,并实现了电表分户和智能水表换新,“南宫28还将老楼的排烟道、保温层,以及公共区域的适老化设施进行了升级,利用拆违腾退的空间,新增了停车、活动、晾晒区域,提升居民的居住体验。”

 

1号楼改造“样板”

为全市旧改提供经验

 

 

百子湾路1号楼的改造优化顶层设计,采取了“政府补贴+产权单位出资+居民合理支付物业费”的多元资金共担模式,保障了改造的顺利实施,也明确了改造后的运维和管理责任。相关负责人表示,这栋老楼的改造不仅在于让102户居民圆了安居梦,也验证了“地上地下联动”“整体周转一次升级”“改管一体长效治理”这一套系统方案的可行性,为北京乃至全国破解老旧小区改造难题,提供了可复制、可推广的“朝阳经验”和“南磨房样板”。

 

 

眼下,102户老街坊正忙着回迁,预计本月中旬全部居民住回“新家”,开启全新的安居生活。

 

  奋勇拼搏三季度,

   全力跑好“下半程”!

 

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内容策划:南宫28党委宣传部

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